Reducir el riesgo de impago del alquiler

Evitar el impago del alquiler
1. Estado del inmueble
2. Elección del inquilino ideal
3. Precio moderado
4. Requerir documentación
5. Solvencia del inquilino
6. Contrato legal por escrito
7. Fianza y garantías adicionales
8. Suministros a nombre del inquilino
9. Seguro contra impago del alquiler
En caso de impago

Evitar el impago del alquiler

No es posible tener una garantía 100 % segura del pago del alquiler en el 100 % de los casos porque hay muchos escenarios posibles, tipos de inmueble, tipos de inquilino, tipos de arrendador y tipos de contrato.

A pesar de que cada acuerdo tiene unas circunstancias concretas que lo hacen único, hay varias medidas que ayudan al propietario a reducir el riesgo de impago del alquiler de su inmueble, utilizando sentido común y algunos datos objetivos.

1. Estado del inmueble

En cuanto al propio inmueble, el propietario debe ofrecer una vivienda en buen estado de habitabilidad, con todos sus suministros disponibles, sin problemas de averías, fallos, roturas, humedades ni vicios ocultos.

En cuanto a la vecindad y la zona, el propietario debe ofrecer un inmueble en el que su inquilino pueda vivir a gusto, en la zona elegida por él, con las características que definen la zona (especialmente tranquila, especialmente movida…) y libre de problemas ajenos a esa elección.

2. Elección del inquilino ideal

Es importante tener claro quién es inquilino ideal para cada vivienda.

Por ejemplo, un piso en medio de una zona de ambiente nocturno no es la mejor opción para personas mayores o para familias con hijos pequeños, aunque sí puede ser perfecto para personas jóvenes o estudiantes.

Un piso pequeño no es la mejor opción para familias que van a crecer, y un piso aislado no será una buena opción para personas que quieren prescindir de tener un vehículo para uso diario.

3. Precio adecuado

Con los parámetros claros de zona, estado del inmueble e inquilino tipo, podemos tener una idea bastante clara de cuál es el precio de alquiler adecuado para el inmueble y zona.

Cuando es posible, es interesante fijar un precio ligeramente por debajo del mercado para el inmueble y zona, para asegurar un inquilino consciente de su beneficio, que lo valore y al que no le interese perderlo.

Nótese que he dicho “ligeramente”, no muy por debajo. Con un descuento ligero, fidelizamos. Un descuento por encima de lo razonable va directamente en contra de los intereses del arrendador, pero además sabemos que normalmente no es debidamente apreciado.

4. Requerir documentación

Para disminuir el riesgo de impago, debemos conocer la situación económica del inquilino; es habitual solicitar esta información:

– Últimas nóminas de los miembros que trabajan en la unidad familiar.
– Empresas en las que trabajan dichos miembros.
– Aval bancario o personal (preferiblemente bancario).
– Referencias de anterior arrendador + contrato de alquiler anterior.

No es necesario pedir toda la documentación en todos los casos, pero por norma general cuantos más datos tengamos, mejor.

5. Solvencia del inquilino

Consultando ficheros de impagos el arrendador puede conocer de forma rápida y económica si el inquilino ha sido previamente desahuciado, qué importe dejó pendiente de pago y cuál es su perfil de morosidad, entre otros datos.

El propietario puede pedir al inquilino un certificado de fiabilidad, que acreditará su solvencia y la falta de impagos a la fecha de la expedición.

Si el arrendamiento se da, es interesante solicitar una autorización expresa del inquilino para ser inscrito en ficheros de morosos en caso de impago.

6. Contrato legal y por escrito

Hacer un contrato acorde a la ley y por escrito da seguridad a todas las partes y es importante para evitar futuros problemas, malentendidos y desacuerdos, incluso entre personas conocidas.

El propietario debería ofrecer siempre un contrato escrito y acorde a la ley, por mucho que quien entre en alquiler sea un familiar, un amigo, un conocido, o aunque el alquiler vaya a ser por un periodo corto de tiempo.

7. Fianza y garantías adicionales

La fianza es de obligada entrega, y actualmente equivalente a una (1) mensualidad de la renta.

Con ella el inquilino ofrece una garantía frente a posibles daños que genere en la vivienda. Esta mensualidad será depositada por el arrendador y posteriormente devuelta al inquilino; la fianza no sirve como pago de la última cuota del alquiler.

Por otro lado, el arrendador dispone del concepto de “garantía adicional”, que actualmente puede ser de un máximo de dos (2) mensualidades. Con su cobro, la garantía frente a desperfectos es evidentemente mayor.

El propietario debe valorar si conviene o no pedirla, según cada caso: calidades de la vivienda, mejoras y equipamiento de la misma, etc.

Ojo con el tema del agua: el cambio de titularidad y de cuenta de pago no va a librar al arrendador del pago de los recibos de agua que un inquilino deje pendientes, pero al menos quedará libre de responsabilidad por impagos en los suministros de luz y gas, y además evitará verse él mismo incorporado a un fichero de morosos.

Numerosas compañías ofrecen al propietario un seguro contra impagos del alquiler siempre que el inquilino cumpla una serie de requisitos, como por ejemplo que la renta a pagar sea de un máximo del 30 % de las nóminas de los miembros de la unidad familiar, que no hayan tenido un procedimiento de desahucio anterior, y que no figuren en ningún archivo de morosos.

Es posible encontrar varios tipos de coberturas en función de la prima a pagar: cobertura desde seis (6) hasta doce (12) meses de cuota, coberturas con un periodo de carencia mayor o menor, y coberturas extra sobre el inmueble.

Ojo con la letra pequeña de las coberturas por impago de alquiler.

En caso de impago