Reducir el riesgo de impago del alquiler con opción a compra

Evitar el impago del alquiler con opción a compra
1. Prima por la opción
2. Precio de venta adecuado
3. Documentación requerida
4. Solvencia del inquilino-comprador
5. Contrato legal
6. Suministros a nombre del inquilino-comprador
En caso de impago

Evitar el impago del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra tiene una tasa de impago menor que el alquiler sin opción, ya que con el impago de un solo mes el inquilino se expone a perder el importe que entregó por la opción y el de todas las cantidades abonadas en concepto de alquiler.

A pesar de que esto es ya de por sí un buen seguro contra impago, no hay garantía cierta en todos los casos de que no vaya a ocurrir o, un paso más allá, de que el inquilino vaya a ejercer de hecho su derecho a compra (aunque este ya es un asunto diferente al impago del alquiler).

Sin embargo, el propietario de un inmueble en alquiler con opción a compra puede tomar una serie de medidas para proteger su alquiler contra impagos y para que la operación finalice con la adquisición de la propiedad.

1. Prima por la opción

La prima por la opción es un elemento de gran fuerza como “seguro contra impago” de un alquiler con opción a compra y es un claro indicativo del interés del inquilino por el inmueble.

Es habitual entregar sobre el 10 % del precio final del inmueble. Podemos ver contratos donde se entrega un 5 % y otros donde se entrega un 20 %. A mayor cantidad entregada por la opción, mayor interés muestra el inquilino y el propietario corre menor riesgo de que la operación se caiga.

Por el contrario, cuando el inquilino no entrega cantidad alguna por la opción o la cantidad entregada es baja, hay un alto riesgo de que el inquilino no ejerza la opción.

2. Precio de venta adecuado

El precio acordado para la venta del inmueble debe ser adecuado, ya que si es demasiado alto o el mercado sufre una bajada, el propietario corre el riesgo de que llegado el momento al inquilino no le interese ejercer su derecho a compra.

3. Documentación requerida

Para disminuir el riesgo de impago, el propietario puede solicitar conocer la situación económica del inquilino:

– Últimas nóminas de los miembros que trabajan en la unidad familiar;
– Empresas en las que trabajan dichos miembros;
– Aval bancario o personal (preferiblemente bancario);
– Referencias de su anterior arrendador y contrato de alquiler anterior.

No es necesario pedir toda la documentación en todos los casos, pero por norma general cuantos más datos tenga el propietario, mejor.

4. Solvencia del inquilino-comprador

Es interesante consultar ficheros de impagos. De forma rápida, cómoda y económica, el arrendador puede conocer si el inquilino ha sido previamente desahuciado, qué importe dejó pendiente de pago y cuál es su perfil de morosidad, entre otros datos.

El propietario puede pedir al inquilino un certificado de fiabilidad, que acreditará su solvencia y la falta de impagos a la fecha de la expedición.

Si el arrendamiento se da, es interesante solicitar una autorización expresa del inquilino para ser inscrito en ficheros de morosos en caso de impago.

5. Contrato legal

El contrato de alquiler con opción a compra es un doble contrato que reviste cierta complejidad y debería detallar numerosos supuestos en los que las partes probablemente no habían siquiera pensado, por lo que es altamente recomendable que sea llevado por profesionales y dejar la menor cantidad posible de detalles a la suerte.

Por ejemplo, la posibilidad de ceder el derecho de compra a terceros es una mayor seguridad para el propietario si a la hora de ejercer el derecho el inquilino por fin no puede hacerlo (pero sí puede ceder ese derecho a un tercero).

6. Suministros a nombre del inquilino-comprador

Para evitar que un inquilino moroso incremente la deuda a su arrendador, y para que responda de sus propias deudas bajo su nombre, conviene acordar por escrito el cambio de la titularidad de los suministros básicos a nombre del inquilino.

Al arrendador nadie le libra del pago de los recibos de agua que un inquilino deje pendientes, pero al menos estará libre de responsabilidad por impagos en los suministros de luz y gas, y además evita verse él mismo incorporado a un fichero de morosos.

En caso de impago

En caso de llegar a una situación indeseada de impago del alquiler, el inquilino habrá perdido las cantidades entregadas tanto por la opción de compra como por el alquiler y el propietario puede instar desahucio.

Una vez terminado el proceso, el propietario podrá volver a disponer de su inmueble para su venta, alquiler o uso propio.