Proceso de compra de un bien inmueble

Pasos en el proceso de compra
1. Conocer el presupuesto
2. Localización del inmueble
3. Documentación
4. Reserva
5. Contrato de arras
6. Escritura pública
7. Registro de la Propiedad
8. Pago de impuestos (ITP o IVA)

Pasos  en el proceso de compra

El proceso de compraventa de un bien inmueble tiene una serie de pasos habituales para la parte compradora; en función del caso, puede faltar alguno de los pasos, como reserva o arras.

Como estimación general, conviene que la parte compradora tenga una provisión extra del 10 % del precio de la propiedad que va a adquirir. Dicho fondo previsto servirá para hacer frente a los gastos de notaría, Registro de la Propiedad e impuestos relacionados.

Aunque cada caso tiene sus peculiaridades, esta es una de las secuencias más habituales:

1. Conocer el presupuesto.
2. Localización del inmueble.
3. Documentación.
4. Reserva.
5. Contrato de arras.
6. Escritura pública.
7. Registro de la Propiedad.
8. Pago de Impuestos (ITP o IVA).

1. Conocer el presupuesto

El primer paso para la parte compradora es conocer bien su presupuesto, para lo que debe tener en cuenta sus ahorros disponibles y sus ingresos mensuales. Con estos datos podrá hacer una estimación del valor máximo de la propiedad que puede adquirir.

Es altamente recomendable consultar en varias entidades para tener una idea mucho más acotada de cuáles son el presupuesto máximo y el recomendable, teniendo en cuenta que el banco habitualmente concede una hipoteca por un máximo del 80 % del precio de tasación del inmueble para una primera vivienda, y un porcentaje menor si es segunda vivienda –caso habitual en el caso de inversores–.

Para otro tipo de propiedades, como locales, el porcentaje financiado por el banco puede variar, aunque habitualmente no será ni por encima del 80 % del precio de venta del inmueble, ni de por debajo de 50.000 euros.

En los casos de subrogación hipotecaria o de pago al contado, resulta igualmente necesario para el comprador analizar bien cuál es el presupuesto con el que cuenta, para evitar sorpresas.

2. Localización del inmueble

El siguiente paso para la parte compradora es encontrar la propiedad ideal, para lo que resulta necesario localizar un inmueble que cumpla con sus necesidades y expectativas, y que además esté en el tramo de precio que puede y quiere dedicar a la compra.

En este momento es de gran utilidad contar con un profesional inmobiliario que pueda localizar inmuebles del interés del comprador, una vez conoce exactamente el tipo de inmueble que éste quiere, así como sus intereses, usos y costumbres, estilo de vida, etc.

Un buen profesional inmobiliario se encarga de hacer las comprobaciones por el futuro comprador, ahorrándole tiempo y dinero, y también preocupaciones, asegurándose de comprobar la situación legal y urbanística del inmueble, evitar fallos y vicios ocultos en el mismo, asesorándole y acompañándole en todo momento hasta el final del proceso.

3. Documentación

Una vez realizadas las visitas a varios inmuebles y localizado aquel que corresponde con los requisitos y expectativas del comprador, es el momento de verificar los datos: titularidad, cargas y características técnicas de la propiedad.

Además de estos datos, el profesional inmobiliario de encargará de valorar el estado del inmueble, los posibles defectos o deficiencias que sea necesario o recomendable subsanar, conocer posibles obras previstas en el edificio, etc.

4. Reserva

Una vez conocidos todos los datos, cuando la parte compradora está segura de que esa es la propiedad que quiere y está decidida a seguir adelante con el proceso de compra, puede realizar una reserva de una pequeña cantidad de dinero para paralizar su comercialización.

De este modo, el propietario se compromete a no enseñar su propiedad en el plazo de tiempo acordado, para ultimar las partes los detalles para la firma del contrato de arras.

Para la reserva es suficiente con abonar una cantidad simbólica de 3.000 euros, de los que normalmente se hace depositario el profesional inmobiliario; esta cantidad será posteriormente transferida al propietario y descontada del precio total del inmueble.

Esta cantidad será descontada del precio total del inmueble, y transferida al vendedor, en caso de que este acepte la oferta. Si el propietario no acepta la oferta, esta cantidad es devuelta al comprador.

Este paso no siempre se lleva a cabo, ya que cuando las cosas están claras, se puede proceder directamente a la firma del contrato de arras.

5. Contrato de arras

El contrato de arras es un documento privado firmado por las partes compradora y vendedora. En el contrato de arras las partes fijan, entre otras cosas, el precio de compraventa, el desglose de pagos, el tipo de arras, el plazo de tiempo máximo para formalizar las escrituras en notaría, las condiciones de la transmisión, el reparto de gastos, y otros detalles importantes.

Es habitual que el comprador entregue el 10-15 % del precio del inmueble en el momento de la firma del contrato de arras.

Las arras más habituales en transacciones inmobiliarias son las penitenciales, ya que permiten que una de las partes desista sin mayor inconveniente que las cantidades entregadas.

Este tipo de arras está regulado por el artículo 1.454 del Código Civil, tal como sigue: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Es decir, en caso de incumplimiento del contrato por la parte compradora, la cantidad entregada no podrá ser recuperada, ya que es considerada como indemnización por daños y perjuicios al vendedor.

Si es la parte vendedora la que incumple el contrato, debe devolver al comprador la cantidad que este entregó en concepto de arras, y entregar otro tanto en concepto de indemnización.

Existen otros dos tipos de arras (confirmatorias y penales), que no permiten desistimiento de las partes.

Existen otros tipos de arras (confirmatorias y penales), que no permiten desistimiento; puedes consultar los detalles de todos los tipos de arras, sus características e implicaciones legales en la entrada Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.

6. Escritura pública

El siguiente paso del proceso consiste en dejar constancia del acto jurídico de la compraventa; lo habitual es llevarlo a cabo en la notaría elegida por la parte compradora.

Una vez reunidas las partes, el comprador entrega la cantidad restante al vendedor, normalmente mediante cheque nominativo bancario o transferencia OMF.

Antes de la firma, el notario lee las escrituras de forma íntegra y resuelve las últimas posibles dudas que puedan surgir. Una vez firmadas las escrituras, se procede a la entrega de llaves y el proceso de compraventa estará casi finalizado.

7. Registro de la Propiedad

En el caso de una vivienda de segunda mano —comprada a un particular— la parte compradora paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).