Principales formas de invertir en el sector inmobiliario
Principales formas de obtener rentabilidad inmobiliaria
1. Ingresos pasivos mediante el alquiler de vivienda
2. Ingresos pasivos mediante el alquiler con fines comerciales
3. Plusvalía en el corto plazo mediante renovación y reventa
4. Revalorización de un bien a largo plazo
5. Inversión inmobiliaria: Fondos, Crowdfunding, SOCIMI, SICAV…
6. Compra de terreno para construcción
En pocas palabras
Principales formas de obtener rentabilidad inmobiliaria
Existen múltiples formas de obtener rentabilidad a través de bienes raíces; en esta entrada nos limitaremos a mencionar los seis principales tipos de inversión inmobiliaria.
Cuál escoja cada inversor dependerá de su estrategia, su perfil de inversor, sus recursos disponibles y el tiempo que tenga para atender su plan, entre otras variables.
Puede interesarnos una inversión que nos permita generar ingresos pasivos de forma mensual, o por el contrario podemos querer conseguir un gran beneficio en un corto periodo de tiempo.
Dado que cada opción tiene sus características y riesgos asociados, es interesante combinar varios tipos de inversión.
Veamos una por una seis de las principales formas de invertir en inmobiliario.
1. Ingresos pasivos mediante el alquiler de vivienda
Esta estrategia consiste en la adquisición de inmuebles para su puesta en alquiler como vivienda. Es una forma de invertir sencilla y generalmente muy rentable. Su principal característica es la generación de ingresos pasivos todos los meses.
Esta estrategia normalmente va enfocada al largo plazo. También puede ir enfocada al medio plazo mediante alquiler con opción a compra.
El tipo de inmueble con el que podemos trabajar es diverso: viviendas para alquiler de larga duración, pisos para compartir, pisos para alquiler vacacional. A pesar de no ser estrictamente vivienda, podemos incluir en este apartado el alquiler de trasteros y plazas de garaje.
Esta estrategia facilita utilizar el apalancamiento, es decir, utilizar una parte de nuestros recursos para adquirir el bien, financiando otra parte, y permitiendo así dedicar el resto de nuestros recursos a la adquisición de otros inmuebles para su posterior puesta en alquiler.
El objetivo del apalancamiento es diversificar los inmuebles adquiridos, reduciendo así el riesgo de imprevistos que puedan descuadrar la rentabilidad prevista.
Con una buena planificación, cada bien no sólo se autofinanciará gracias a las cuotas pagadas por el inquilino sino que además debe generar un flujo de caja (cash flow) positivo.
Cuanto más largo sea el plazo previsto para este tipo de inversión, mayor será la amortización de los gastos fijos iniciales (notaría, impuestos, gestoría, inmobiliaria y puesta en marcha).
2. Ingresos pasivos mediante el alquiler con fines comerciales
Este tipo de inversión tiene varias características en común con la primera mencionada, con el (importante) matiz de que en esta estrategia el objeto del alquiler tendrá fines comerciales.
Esto requiere de mayor experiencia y planificación por parte del inversor (teniendo en cuenta características específicas de este tipo de alquiler, como periodos vacantes y un público más específico), además de un presupuesto generalmente mayor.
El tipo de inmueble objetivo para alquiler con fines comerciales son oficinas, naves industriales, locales, lonjas e incluso terrenos para explotación comercial.
3. Plusvalía en el corto plazo mediante renovación y reventa
Esta estrategia va enfocada al corto plazo: hablamos de la adquisición de inmuebles en mal estado para su reforma o renovación, y posterior reventa a un precio que permita conseguir una plusvalía interesante.
Con una planificación realista, esta puede ser una forma muy rentable de invertir, aunque requiere de una dedicación más intensa que las opciones anteriores, y también de una mayor experiencia para estimar plazos previstos.
Es imprescindible tener bien estudiadas ciertas variables para que la operación sea cerrada con éxito:
– Demanda del tipo de inmueble en la zona
– Precio de adquisición
– Coste de la renovación o de la reforma
– Tiempo estimado de renovación o reforma
– Fiscalidad aplicable.
Estas cinco variables son igual de importantes, ya que con que una sola de ellas falle, la operación entera puede fracasar, viéndose reducida la rentabilidad conseguida.
4. Revalorización de un bien a largo plazo
Esta estrategia consiste en la compra de bienes raíces (incluidos terrenos y solares) con el objetivo de que se revaloricen en el tiempo. El objetivo es localizar y adquirir inmuebles con un fuerte potencial de revalorización.
Será necesario no sólo conocer muy bien el mercado, las características y planificación urbanística y comercial de la zona sino también la posible demanda a futuro.
Un ejemplo de este tipo de inversión es la compra para posterior reventa de un solar en una zona que calculamos que se va a revalorizar en un tiempo por una serie de cambios urbanísticos o comerciales previstos.
También existe la variante de comprar un bien que se revaloriza en el tiempo, y además alquilarlo hasta el momento en que nos interese venderlo, consiguiendo así una mayor rentabilidad, autofinanciación e incluso flujo de caja positivo.
5. Inversión inmobiliaria: Fondos, Crowdfunding, SOCIMI, SICAV…
La estrategia de estos tipos de inversión es captar fondos de inversores o socios, generalmente para comprar inmuebles que posteriormente serán puestos en alquiler o en venta. Se hará obra o no según requieran tres variables: el inmueble, el potencial comprador, y la estrategia marcada para cada inmueble.
Los costes fijos (notaría, gestoría, inmobiliaria), los costes fiscales, los costes de puesta en marcha (reforma, renovación, alta de suministros, mobiliario), los costes periódicos (IBI, comunidad, seguro) son descontados de los ingresos obtenidos por los alquileres o por las ventas, y los beneficios, dividendos o acciones son repartidos entre los inversores, socios, accionistas, etc.
Las condiciones serán diferentes según tratemos con un fondo inmobiliario, una sociedad inmobiliaria, un Crowdfunding, una SOCIMI, una SICAV, etc.
Según el modelo escogido, las decisiones en cuanto a estrategias sobre cada inmueble (alquiler, venta o alquiler con posterior venta) pueden tomarse únicamente desde la directiva o será posible el voto de los socios según su porcentaje de participación.
A menudo es posible invertir cantidades pequeñas, lo que permite ampliar muchísimo la diversificación, disminuyendo el riesgo.
6. Compra de terreno para construcción
En el nivel más alto en cuanto a complejidad, conocimientos, tiempo y dedicación está la compra de terrenos para la construcción de edificios, naves, casas, pisos, etc. para su posterior explotación o venta.
Este método requiere más recursos económicos y experiencia, y además supone más riesgos, por lo que no vamos a meternos a analizarlo en profundidad.
En pocas palabras
1. Cada estrategia tiene sus características propias, que la harán más o menos atractiva y adecuada para cada tipo de inversor.
2. Todas estas estrategias son compatibles entre ellas; de hecho algunas de ellas aúnan varias enfoques.
3. Todas las estrategias requieren de conocimiento, buena planificación y buenos contactos.
4. Es altamente recomendable planificar las estrategias y diversificar los inmuebles adquiridos, con el fin de disminuir los riesgos.