Qué hacer en caso de incomparecencia del comprador en notaría
Cuidado con las formas y las fechas
Aclaración previa: fallecimiento del comprador
Aclaración previa: varios compradores
1. Acta de comparecencia
2. Notificación fehaciente
3. Penalización (arras penitenciales)
4. Juzgado (arras confirmatorias y arras penales)
En pocas palabras
Cuidado con las formas y las fechas
Cuando las partes compradora y vendedora firman el contrato de arras, fijan un plazo máximo para la firma de la escritura de compraventa en notaría.
Conviene que la fecha acordada para la firma no sea demasiado cercana al límite del plazo máximo marcado en arras, para evitar posibles inconvenientes de última hora que nos hagan salir de ese plazo, con sus correspondientes complicaciones.
Es importante comunicar los datos de la cita por escrito, aunque sea con un simple correo electrónico de confirmación, para poder demostrar (en caso de que sea necesario) que la cita era en tal fecha y a tal hora, y no en otras diferentes, evitando así que alguna de las partes pueda alegar un malentendido o simple desconocimiento.
Si el comprador no se presenta en la notaría en la fecha acordada para la firma, el vendedor no puede quedarse directamente con las arras, sino que debe seguir un procedimiento, que indicaremos tras las aclaraciones previas.
Aclaración previa: fallecimiento del comprador
El Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las arras si el incumplimiento se debe a un “caso fortuito” o de “fuerza mayor”.
El fallecimiento de uno de los compradores se considera fuerza mayor, en cuyo caso el contrato se rompería, pero no habría penalización alguna.
En caso de haber firmado arras penitenciales, el vendedor debe devolver la cantidad que se le entregó en arras, y queda libre para vender su propiedad a otro comprador.
En caso de haber firmado arras confirmatorias o arras penales, el vendedor debe devolver la cantidad que se le entregó en arras y además no podría exigir cumplimiento del contrato ni indemnización por daños, quedando libre para vender su propiedad a otro comprador.
Aclaración previa: varios compradores
Cuando hay varios compradores (matrimonio, socios, etc.) y deben firmar todos ellos, si la firma no se puede llevar a cabo por la inasistencia de uno de ellos que no sea por fuerza mayor, se considerará incomparecencia en la firma e incumplimiento de contrato.
En este caso seguiremos adelante con el proceso a seguir tras la incomparecencia de uno de los compradores en notaría.
Aclaración previa: negociar es siempre la mejor opción
Siempre que podamos evitar el conflicto y negociar en su lugar, resolveremos las cosas antes y probablemente mejor. Dicho esto, seguimos con el tema.
En caso de incomparecencia del comprador el día de la firma, pueden darse dos casos:
1. Que el comprador pueda y quiera seguir adelante con la compra, en cuyo caso lo recomendable es acordar una nueva fecha y hora para la firma, y dar la oportunidad de finalizar la transacción con una sencilla ampliación (por escrito) del plazo.
Es interesante recoger el motivo por el que se ha producido el retraso o la incomparecencia en notaría, y así tener una herramienta más que ayuda a tener las cosas claras (en caso de que haya dudas o problemas).
2. Que el comprador no pueda o no quiera seguir adelante con la compra, en cuyo caso lo ideal es (nuevamente) negociar.
En este caso, si hemos firmado arras penitenciales, solicitaremos al comprador que firme un documento de renuncia, en el que se recoge que no está interesado en comprar la propiedad, que por lo tanto procede que retengamos las arras, como penalización, y que podemos vender la propiedad a un tercero.
Si hemos firmado arras confirmatorias o arras penales, la situación es bien distinta porque estas no permiten el simple desistimiento. Pero igualmente recomendamos que las partes se entiendan por la vía de la negociación.
Ahora sí, vamos con el procedimiento a seguir tras la incomparecencia del comprador en notaría:
1. Acta de comparecencia
Pedimos al notario que redacte un acta de comparecencia recogiendo que nosotros nos hemos presentado en la fecha y hora en las que estábamos citados para la firma, que el comprador no se ha presentado, y además citándole para la firma en una nueva fecha y hora.
Importante de nuevo que dicha fecha sea dentro del plazo máximo acordado en arras, para que el comprador no pueda solicitar la devolución de las arras por quedar fuera del plazo acordado.
2. Notificación fehaciente
Enviamos una notificación fehaciente y con certificación de contenido, citando al comprador para la firma en la nueva fecha y hora.
Cuando las partes han firmado arras penitenciales, en la misma comunicación se indica al comprador que la no comparecencia por su parte implicará su renuncia a la compraventa, así como la pérdida de la cantidad que entregó en arras.
Cuando las partes han firmado arras confirmatorias o penales, se indica al comprador que está obligado a comprar el inmueble, y que además el incumplimiento acarrea el pago de una indemnización por daños.
Cuando la situación se resuelve satisfactoriamente y el comprador se presenta en la nueva fecha y hora propuestas, se lleva a cabo la compraventa, y cada uno a su casa.
En caso contrario, pasamos al tercer punto, si las partes firmaron arras penitenciales (las más comunes en inmobiliaria), o al cuarto punto, si las partes firmaron arras confirmatorias o penales.
3. Penalización (arras penitenciales)
El vendedor que firmó arras penitenciales puede quedarse con la cantidad que se le entregó en arras, y es libre de vender el inmueble a otro comprador interesado.
Es recomendable enviar una nueva notificación fehaciente comunicando al comprador que se da por resuelto el contrato por incumplimiento por su parte, y que la cantidad entregada en arras queda retenida, en concepto de penalización.
4. Juzgado (arras confirmatorias y arras penales)
Cuando las partes firmaron arras confirmatorias o arras penales, el vendedor debe ir al Juzgado para exigir el cumplimiento del compromiso de la compraventa, aportando para ello todas las pruebas que tiene (contrato de arras, acta de comparecencia, notificación fehaciente, etc.), además de reclamar costas.