Documentos a verificar antes de comprar un bien inmueble
Entre particulares
Documentación: puntos a verificar
Terminadas las comprobaciones
Entre particulares
Cuando el objetivo es comprar un bien inmueble, siendo esta habitualmente una compra de considerable importe, es importante dejar bien resueltas ciertas cuestiones para evitar sorpresas de última hora.
Quienes quieren comprar una propiedad de segunda mano por su cuenta, deben prestar especial atención a los siguientes documentos para evitar inconvenientes.
Recomendamos hacer todas las comprobaciones antes de adelantar ninguna señal o cantidad por la propiedad, e incluso antes de comprometerse a nada.
Documentación: puntos a verificar
Cuando el acuerdo es entre particulares, debe ser el propietario del inmueble quien facilite la mayoría de estos datos.
El interesado en comprar el inmueble debe verificar la documentación aportada, asegurarse de que es correcta y pedir consejo en las cuestiones que no tenga claras.
La Nota simple permite al interesado conocer quiénes son los titulares registrales de la propiedad. Este dato es de enorme importancia, ya que para adquirir un bien inmueble es imprescindible que todos los propietarios estén de acuerdo en vender, que estén de acuerdo en el precio y que estén de acuerdo en los plazos y en el modo de venta.
Todo esto debe constar claramente —y por escrito— antes de que el interesado entregue ninguna cantidad.
Este punto puede complicarse cuantos más propietarios haya (por ejemplo en una herencia, cuando alguno de los herederos no está de acuerdo en vender o no está de acuerdo en el precio de venta o en los plazos para los pagos).
La Nota Simple permite también conocer si la propiedad está libre de cargas o tiene una hipoteca, embargos, servidumbres o alguna otra situación especial.
Puedes conseguir este documento en el Registro de la Propiedad que corresponda a la propiedad, facilitando el número de registro de la misma y tu número de identificación (DNI o NIE) como interesado.
El Administrador de Fincas de la Comunidad emitirá un certificado de deudas donde informará si el propietario está al corriente de pago de los pagos de las cuotas de Comunidad y derramas vencidas o exigibles a la fecha o, si se debe alguna cantidad, de qué cantidad se trata.
El Administrador de Fincas puede facilitar por e-mail un certificado de cómo el propietario está al corriente (o no) de los pagos vencidos o exigibles a la fecha.
El propietario debe aportar a notaría el documento original para que sea adjuntado a la escritura de compraventa del inmueble.
Si el propietario autoriza a obtener información del administrador de fincas, conviene también averiguar si en los próximos meses o años se prevé una reforma importante en el edificio, instalación de ascensor o de otro tipo (piscinas, garajes), cuál es o ha sido la fecha para la ITE (Inspección Técnica de Edificio), qué plazos hay para la subsanación de deficiencias, si estas han sido presupuestadas y/o aprobadas, etc.
Una vez realizado este contacto, no está de más solicitar una copia de los Estatutos de la Comunidad, por si hay algún punto que pueda comprometer alguno de sus proyectos planeados sobre la propiedad una vez sea el propietario de la misma.
Esta indicación aplica tanto a vivienda, como a locales y garajes, siempre que pertenezcan a una Comunidad de Propietarios.
3. Corriente de pago de IBI
Con el número de Registro de la Propiedad, en el Ayuntamiento al que corresponda la propiedad, el comprador puede obtener información sobre si el propietario está al corriente de los pagos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Este punto puede agilizarse si es el mismo propietario quien facilita al comprador el justificante de pago del último año, documento que también debe aportar a notaría.
4. Etiqueta de eficiencia energética
Una vez realizado el certificado de eficiencia energética de mano de un profesional competente (arquitecto o técnico autorizado), el mismo profesional lo inscribirá en industria y el organismo competente (EVE en País vasco, o Servicio de Energía de la Dirección General de Industria, Energía y Minas en Cantabria) emitirá una etiqueta.
Será necesario aportar a notaría esta etiqueta de eficiencia energética para la firma de las escrituras de compraventa.
Puedes consultar más información sobre este documento en la entrada:
5. Corriente de pago de suministros
El interesado debe conocer si la propiedad está de alta y al corriente de pago en los suministros básicos tales como luz, agua y gas.
Esto es fácil si el propietario facilita al interesado los últimos recibos de suministros.
En el proceso de compra es habitual firmar un contrato privado entre las partes de forma previa a la formalización de escrituras en notaría, que es conocido como contrato de arras.
El interesado en el inmueble debe asegurarse de que este contrato está firmado por todos los propietarios registrales, es decir, todos los propietarios que figuran en la Nota Simple.
Hay ciertos puntos que deben constar claramente en el contrato de arras para que este sea válido y evitar errores de forma o de fondo:
– Nombre e identificación (DNI o NIE) de las partes y/o de sus representantes.
– Identificación de la propiedad.
– Precio total de la propiedad.
– Tipo de arras.
– Cantidad de dinero entregada en arras.
– Forma de pago.
– Fechas de pago.
– Fecha de firma del contrato.
– Reparto de los gastos.
Antes de firmar el contrato de arras, tanto el interesado como el propietario deben asegurarse de conocer bien el tipo de arras que están firmando, así como las consecuencias económicas y legales que puede tener para cada uno de ellos firmar un tipo de arras y no otro.
Puedes consultar más información sobre los tres tipos de arras reconocidas por el Código Civil en: Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias, penales.
En el contrato también se mencionará el reparto de los gastos o si el mismo será “según ley”, en cuyo caso el vendedor se hace cargo de:
– Gastos del original (matriz) de las escrituras.
– Gastos de cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas.
– Pago de la Plusvalía (IIVTNU).
– Pago del IBI del año de la venta hasta la fecha de la firma de las escrituras.
Mientras que el comprador se hace cargo de:
– Gastos de la copia de las escrituras.
– Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
– Pago del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
– Pago del IBI del año de la compra desde la fecha de la misma.
Terminadas las comprobaciones
Una vez claros estos seis puntos —y resueltas las dudas del interesado sobre cualquiera de ellos— se puede dar más tranquilo el siguiente paso para adquirir la propiedad.
Con este trabajo bien hecho, ambas partes habrán resuelto la transacción de compraventa sin mayores complicaciones.