Contrato de arras: importancia, quién lo redacta, cuánto cuesta
Importancia del documento
Quién redacta el contrato de arras
Cuánto cuesta un contrato de arras
Contenido mínimo de un contrato de arras
Tipos de arras
En pocas palabras
Importancia del documento
El contrato de arras es un documento de suma importancia en una compraventa, ya que marca cómo van a desarrollarse puntos importantes para la entrega del inmueble objeto de la compraventa, y de hecho será el documento que el notario utilice para la redacción de la escritura de compraventa.
Por ello, es importante contar con un buen documento, bien redactado, que detalle al máximo qué cosas se van a hacer y cómo se van a hacer, y además un buen asesor que haga entender a las partes lo que están firmando, evitando así posteriores inconvenientes, malentendidos, e incluso errores que pueden terminar en un juzgado.
Quién redacta el contrato de arras
El documento puede ser redactado por:
— La inmobiliaria que se ocupa de vender la propiedad.
— Un profesional que únicamente redacta el documento, pero no se ocupa de vender el inmueble: consultor inmobiliario, notario o abogado.
— Comprador y/o vendedor, modalidad que desaconsejamos debido a la gran importancia de este documento y las pésimas consecuencias que puede traer una mala o pobre redacción, o errores de forma y fondo.
Cuánto cuesta un contrato de arras
— Cuando el documento lo redacta la inmobiliaria que lleva la venta del inmueble, el coste está incluido en los honorarios profesionales.
— Cuando la venta es entre particulares y sin inmobiliaria, pueden redactar el contrato de arras las partes, en cuyo caso puede ser incluso gratuito. Repito, y no me canso de repetir que, debido a la importancia del contrato de arras, esta opción es altamente desaconsejable, porque lo barato puede terminar saliendo muy caro.
— Cuando se encarga su redacción a un profesional que no gestiona la venta del inmueble, como un consultor inmobiliario diferente del que gestiona la venta, o un notario, o un abogado, el coste del documento será de entre 100 y 600 euros, dependiendo del profesional contratado, de lo adaptado al caso que se redacte, de lo pormenorizado del documento, etc.
En temas de esta importancia, y con contratos cuyos errores de redacción pueden conllevar consecuencias bastante malas para una o varias de las partes, prevenir resulta bastante más barato que curar.
Es decir, un buen asesoramiento puede evitar a las partes terminar en el juzgado, y tener un gasto muy superior al que hubiera costado la asesoría.
Contenido mínimo de un contrato de arras
Tenemos por un lado el contenido mínimo que debe contener un contrato de arras para ser válido, y por otro lado el contenido mínimo recomendable en un contrato de arras para evitar que surjan problemas. Y por otro lado el contenido extendido en un contrato de arras, que evita malentendidos y diferencias.
Este es el contenido mínimo de un contrato de arras:
— Datos personales de vendedor y comprador.
— Identificación del bien, y descripción del mismo.
— Tipo de arras.
— Precio final de la compraventa.
— Forma de pago y desglose del mismo.
— Cantidad de dinero de la señal, a descontar del precio final.
— Plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
— Lugar y fecha del acuerdo.
— Firma de comprador y vendedor.
Puedes consultar más información sobre el contenido de un contrato de arras en la entrada Contrato de arras: qué es, y cuál es su contenido mínimo.
Contenido ampliado de un contrato de arras
Decíamos que una cosa es el contenido mínimo que debe tener un contrato de arras (si todo va bien y las partes quieren entenderse, es pueden evitar los problemas aunque el contrato no esté demasiado bien hecho), y otra es el contenido recomendable para evitar malentendidos o discrepancias que pueden terminar en un juzgado, además de suponer mucho dinero.
— Cargas de la propiedad.
— Distribución de los gastos de la compraventa.
— Abono de ciertos impuestos (como el IBI u otros conceptos municipales) por parte del comprador, con posterior repercusión al comprador por el plazo en que es propietario.
— Estado o condiciones en las que se entrega el inmueble.
— Penalizaciones en caso de incumplimiento.
Aparte del contenido, tiene una enorme importancia la redacción del mismo, para evitar incorrecciones o incoherencias que puedan dar lugar a problemas, y además (y sobre todo) entender muy bien el tipo de arras que se están firmando, así como sus consecuencias jurídicas y económicas.
Tipos de arras
Hay tres tipos de arras reconocidas por el código civil: penitenciales, confirmatorias y penales.
Según el tipo de arras escogido habrá unas u otras consecuencias, económicas y jurídicas.
Las únicas arras que permiten desistimiento son las penitenciales, y por ello son las más utilizadas en el sector inmobiliario.
Ojo, si en el contrato de arras no se detalla de forma expresa el tipo de arras que estamos tratando, entonces por defecto se da por hecho que son arras confirmatorias, con las consecuencias que ello tiene a nivel económico y legal.
En pocas palabras
Las consecuencias jurídicas y económicas de firmar un contrato pobre, confuso o que pueda provocar malentendidos o diferencias, pueden ser realmente nefastas.
Las consecuencias de no saber o no entender bien lo que se firma, pueden ser igualmente nefastas.
De ahí la enorme importancia de contar con un buen contrato de arras que detalle al máximo la forma en la que se va a desarrollar la operación (fechas, plazos, cargas y servidumbres, reparto de gastos de compraventa, mobiliario y equipación que se entregan con el inmueble, etc.), así como con un buen asesor que resuelva todas las dudas que puedan surgir a las partes.
El contrato de arras es un documento de vital importancia en una transacción inmobiliaria y es, por tanto, vital una buena redacción para que la operación no se complique por detalles aparentemente pequeños que no han quedado recogidos, o por un error de forma que no da problemas… hasta que da problemas.