Contrato de arras: qué es y cuál es su contenido mínimo
Qué es un contrato de arras
Contenido mínimo del contrato de arras
Otros datos
Tipos de arras
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un documento privado muy habitual en operaciones inmobiliarias, que se hace a modo de precontrato, para recoger el compromiso de las partes de cara a formalizar una compraventa.
Así, el comprador entrega un dinero a cuenta del precio total, a cambio del derecho a comprar el bien, mientras que el vendedor se compromete a entregar ese bien a ese comprador siempre que se cumplan las condiciones acordadas por ambas partes para la transmisión.
El contrato de arras es un documento de enorme importancia ya que, además de recoger dicho compromiso de las partes, puede también contemplar otras condiciones en las que debe entregarse el bien, y que serán recogidas en la escritura pública de compraventa.
Contenido mínimo del contrato de arras
Tenemos por un lado el contenido mínimo que debe contener un contrato de arras para ser válido, y por otro lado el contenido mínimo recomendable en un contrato de arras para evitar que surjan problemas. Y por otro lado el contenido extendido en un contrato de arras, que evita malentendidos y diferencias.
Este es el contenido mínimo de un contrato de arras:
— Datos personales de vendedor y comprador.
— Identificación del bien, y descripción del mismo.
— Tipo de arras.
— Precio final de la compraventa.
— Forma de pago y desglose del mismo.
— Cantidad de dinero de la señal, a descontar del precio final.
— Plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
— Lugar y fecha del acuerdo.
— Firma de comprador y vendedor.
Contenido ampliado de un contrato de arras
Decíamos que una cosa es el contenido mínimo que debe tener un contrato de arras (si todo va bien y las partes quieren entenderse, es pueden evitar los problemas aunque el contrato no esté demasiado bien hecho), y otra es el contenido recomendable para evitar malentendidos o discrepancias que pueden terminar en un juzgado, además de suponer mucho dinero.
— Cargas de la propiedad.
— Distribución de los gastos de la compraventa.
— Abono de ciertos impuestos (como el IBI u otros conceptos municipales) por parte del comprador, con posterior repercusión al comprador por el plazo en que es propietario.
— Estado o condiciones en las que se entrega el inmueble.
— Penalizaciones en caso de incumplimiento.
Aparte del contenido, tiene una enorme importancia la redacción del mismo, para evitar incorrecciones o incoherencias que puedan dar lugar a problemas, y además (y sobre todo) entender muy bien el tipo de arras que se están firmando, así como sus consecuencias jurídicas y económicas.
Tipos de arras
El Tribunal Supremo reconoce varios tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.
Las penalizaciones y consecuencias jurídicas por incumplimiento varían de unas a otras, por lo que es importantísimo saber qué tipo de arras estamos firmando.
Si no especificamos el tipo de arras, estas se considerarán confirmatorias, de forma que ninguna de las partes podrá resolver el contrato, a diferencia de las arras penitenciales, que son las más habituales en el sector inmobiliario, y que permiten a las partes resolver el contrato, pagando la penalización correspondiente de la siguiente manera:
Si incumple el comprador, pierde la cantidad que entregó en arras, y si incumple el vendedor, devuelve la cantidad que se le entregó en arras y además entrega otro tanto por incumplimiento.
Puedes consultar más información sobre los tres tipos de arras y sus implicaciones legales en la entrada Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.