Obligaciones y limitaciones del arrendador—propietario
Ley de Arrendamientos Urbanos
Artículo 4
Resumen de la situación actual
Duración del contrato
Recuperación de la vivienda
Fianza
Desahucio
Otras obligaciones
Contrato de Arrendamiento por escrito
Depósito de la fianza
Facilitar el empadronamiento
Pago de los gastos de comunidad e IBI
Habitabilidad (obras)
Privacidad del domicilio
Prueba escrita del pago de la renta
En caso de muerte del arrendatario
Derecho de adquisición preferente
Devolución de la fianza
Incumplimiento del contrato
Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de edificaciones habitables cuyo destino sea la utilización como vivienda habitual del arrendatario. Quedan excluidos de la regulación por esta ley el alquiler temporal de vivienda, el alquiler vacacional y el arrendamiento rústico.
En un arrendamiento de vivienda habitual, en caso de desacuerdo o conflicto entre las partes será la LAU la que rija y prevalezca sobre las cláusulas acordadas por ambas partes, ya que es dicha Ley la que regula los derechos, las obligaciones y los límites de arrendador y arrendatario.
Artículo 4
Es habitualmente mencionado en cualquier Contrato de Arrendamiento, recordando a las partes que “Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.
Resumen de la situación actual
En la entrada Ley de Arrendamientos Urbanos: situación actual, analizamos la situación de la LAU tras su última modificación (reforma Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo), y comentamos cuatro puntos que tienen que ver directamente con las obligaciones y limitaciones del arrendador:
– Duración del contrato
– Recuperación de la vivienda
– Fianza
– Desahucio.
Veamos cómo están actualmente estos y otros puntos importantes.
Duración del contrato
La duración mínima de los contratos es de cinco años cuando el arrendador es persona física, y de siete años cuando el arrendador es persona jurídica.
Recuperación de la vivienda
Para poder recuperar la vivienda por necesidades propias o familiares, esta posibilidad debe estar recogida de forma expresa en el contrato, y además debe ser únicamente como “vivienda habitual del arrendador, familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.
Fianza y garantías adicionales
La fianza no puede ser superior a un (1) mes de renta.
Las garantías adicionales no pueden ser superiores a dos (2) meses de renta, salvo en los contratos de larga duración.
Desahucio
Se ha modificado el procedimiento de desahucio para proteger a las familias en situación de vulnerabilidad.
Tras la última reforma, en el requerimiento de pago, en el juzgado se informará al inquilino de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales para acreditar su situación de vulnerabilidad, en cuyo caso se parará el procedimiento de desahucio durante un (1) mes si el arrendador es persona física y tres (3) meses si es persona jurídica.
Otras obligaciones
Además de estas obligaciones y/o limitaciones existen otras, que explicaremos una por una:
– Contrato de arrendamiento por escrito
– Depósito de la fianza
– Facilitar el empadronamiento
– Pago de los gastos de comunidad e IBI
– Habitabilidad
– Suministros
– Comunicar obras de mejora
– Privacidad del domicilio
– Prueba escrita del pago de la renta
– En caso de muerte del arrendatario
– Derecho de adquisición preferente
– Devolución de la fianza.
Contrato de arrendamiento por escrito
El arrendador debe facilitar un contrato de arrendamiento por escrito, ya que en el mismo se recogerán las cláusulas del acuerdo al que han llegado las partes, y permitirá que la situación de alquiler esté debidamente reconocida y regulada.
Puede consultar y descargar un modelo de Contrato de Arrendamiento ajustado a la ley actual y libre de marcas de agua en la siguiente entrada:
Depósito de la fianza
La prestación de la fianza es obligatoria y su cuantía también (equivalente a un mes de renta), no pudiendo arrendador ni arrendatario renunciar a la misma.
El arrendatario es quien debe abonar la fianza y es el arrendador quien debe depositarla donde corresponda, en función de la normativa de la provincia o comunidad (en cuanto a obligatoriedad o no, y en cuanto a plazo de depósito de la fianza).
Por ejemplo, en el País Vasco el plazo para declarar el alquiler es de un (1) mes desde el inicio del contrato, mientras que en Cantabria no es obligatorio depositar la fianza, aunque es de uso común hacerlo.
Facilitar el empadronamiento
El arrendador debe facilitar al arrendatario la documentación que necesite para inscribirse en el padrón municipal, lo que permitirá a su inquilino acceder a más servicios y con más comodidad:
— Sanidad
— Educación
— Renovación del carnet de identidad
— Renovación de carnet de conducir
— Inscripción en el polideportivo municipal
— Conseguir la tarjeta de aparcamiento
— Descuentos en cursos, campamentos, etc.
Este punto depende de la regulación de cada ayuntamiento. Normalmente será suficiente con el contrato de arrendamiento, aunque hay situaciones en las que se puede requerir algún otro documento, como por ejemplo en el caso de una vivienda heredada que aún no ha sido registrada a nombre de los nuevos propietarios.
Cuando el arrendatario quiere empadronar a su pareja, en el ayuntamiento pueden solicitar una autorización expresa firmada por el propietario de la vivienda. El propietario puede asimismo incluir un anexo en el contrato donde se especifique que esa persona pasa a ser coarrendataria.
Pagos de comunidad de propietarios e IBI
Gastos de comunidad (incluidas derramas) e IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) deben correr por cuenta del arrendador.
Pago del seguro
El seguro del inmueble arrendado corre por cuenta del arrendador, de igual forma que los seguros (si los hay) asociados a caldera y electrodomésticos.
Habitabilidad
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas aquellas obras que sean necesarias para conservar el inmueble en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable a la parte arrendataria.
Alta de suministros
Es el arrendador quien debe hacerse cargo del coste del alta del suministro de la luz, del agua y del gas (si lo hay).
Posteriormente es el arrendatario quien debe hacerse cargo del coste de los suministros de luz, agua, gas, teléfono, Internet y el responsable de que ninguno de estos suministros sea cortado por impago.
Comunicar obras de mejora
El arrendador está obligado a comunicar por escrito con tres (3) meses de antelación la naturaleza, el comienzo, la duración y el coste previsible de las obras de mejora cuya ejecución no pueda esperar hasta la finalización del contrato.
El inquilino tendrá derecho a desistir del contrato dentro del plazo de un (1) mes, en cuyo caso el contrato se extinguiría dos (2) meses después del desistimiento; durante este tiempo, no podrían comenzarse las obras.
El inquilino que no desista del contrato y por tanto soporte las obras tiene derecho a una reducción en la cantidad fijada en concepto de renta de forma proporcional a la parte de la vivienda o anexos incluidos en la renta de los que se vea privado por causa de las obras, así como a una indemnización por los gastos que se vea obligado a efectuar por las obras realizadas.
Privacidad del domicilio
El arrendador no puede entrar en el domicilio arrendado sin autorización por parte del inquilino.
Prueba escrita del pago de la renta
Según el artículo 17 “El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”.
Actualmente lo más habitual es realizar el pago mediante transferencia bancaria, que de por sí mismo sirve como prueba del pago de la renta.
En caso de muerte del arrendatario
En hogares en riesgo de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecer el titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.
Derecho de adquisición preferente
En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente sobre la misma. Esto es lo que se conoce como derecho de tanteo (cuando el propietario decide enajenar la propiedad) y de retracto (cuando efectivamente la ha enajenado).
Existe la posibilidad de acordar entre ambas partes la exclusión de la adquisición preferente, que debe ir expresamente indicada en una cláusula del contrato.
Devolución de la fianza
La cantidad que fue entregada como fianza debe ser devuelta al arrendatario, siempre y cuando este haya cumplido con las obligaciones del contrato, en especial con el pago de las cantidades convenidas y la inexistencia de daños o desperfectos en la vivienda.
La fianza no sirve como pago de la última mensualidad, dado que su fin es cubrir posibles desperfectos.
La fianza deberá devolverse en el plazo máximo de un (1) mes desde la entrega de llaves al finalizar el contrato; desde ese momento, tendrá un recargo del interés legal.
Incumplimiento del contrato
El incumplimiento del contrato por una de las partes, da derecho a la otra parte a romper el contrato.