Tipos de arras

Arras penitenciales
Arras confirmatorias
Arras penales
Conclusiones


Cuando un inmueble interesa especialmente a la parte compradora, es frecuente firmar un contrato privado entre comprador y vendedor —llamado contrato de arras— de forma anterior al contrato de compraventa, y como compromiso de compra posterior.

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Existen diferentes tipos de arras: penitenciales o de desistimiento (las más utilizadas en el sector inmobiliario), confirmatorias y penales; firmar unas u otras implica para ambas partes tener diferentes derechos y obligaciones, y por este motivo es importante que tanto comprador como vendedor sepan qué tipo de arras van a firmar.

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Vamos a ver en qué consiste cada una de ellas.

1. Arras penitenciales.–

Es el único tipo de arras que permite el desistimiento de alguna de las partes; por este motivo se las conoce también como arras de desistimiento.

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Están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, que dice lo siguiente:

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Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

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Esto quiere decir que, si el comprador se echa atrás en su decisión de comprar el inmueble, pierde la cantidad que entregó en arras al vendedor; si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver la cantidad que el comprador le entregó, y además añadir otro tanto.

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La cantidad entregada en arras será descontada del precio final del inmueble, y toda la operación debe quedar bien documentada de cara a formalizar las escrituras en notaría.

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El contrato debe indicar expresamente que se trata de este tipo de arras reguladas por el artículo 1.454 o deben citarse de forma expresa y clara las consecuencias de las mismas (perder la señal el comprador, o devolverla duplicada el vendedor).

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En este tipo de arras no es necesario probar los daños y perjuicios.

2. Arras confirmatorias.–

El comprador entrega una cantidad como garantía de la ejecución de un posterior contrato de compraventa. Este tipo de arras no permite echarse atrás de la obligación contraída.

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Si una de las dos partes incumple, la otra parte tiene derecho a reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, junto con una indemnización por daños y perjuicios, y esos daños y perjuicios deberán ser probados.

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Este tipo de arras está regulado por el artículo 1.124 del Código Civil, que dice lo siguiente:

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La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible.

3. Arras penales.–

En este tipo de arras, la parte que cumple con las mismas tiene la opción de exigir la formalización del contrato de compraventa o la resolución del contrato, con su correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deben ser probados por la parte que se ha visto perjudicada.

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Si la parte vendedora incumple, puede tener que devolver las arras duplicadas, siempre que esto haya sido mencionado de forma expresa en el contrato; también se puede pactar la mitad u otra cantidad exacta, que debe ser citada.

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Las arras penales están reguladas por los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil, que dicen lo siguiente:

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Artículo 1.152: “En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando esta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.

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Artículo 1.153: “El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.”

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El contrato debe mencionar también de forma expresa que se trata de este tipo de arras.

Conclusiones.–

Sea cual sea el tipo de arras que van a firmar vendedor y comprador, es extremadamente importante conocer las consecuencias —derechos y obligaciones— en caso de incumplimiento de las mismas por cualquiera de las partes.

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Las arras penitenciales son las únicas que permiten el desistimiento de una de las partes, y son además el tipo de arras más utilizado en el sector inmobiliario.