Reducir el riesgo de impago del alquiler

Evitar el impago del alquiler
Estado del inmueble
Elección del inquilino ideal
Precio moderado
Requerir documentación
Solvencia del inquilino
Contrato legal por escrito
Fianza y garantías adicionales
Suministros a nombre del inquilino
Seguro contra impago del alquiler
En caso de impago


Evitar el impago del alquiler.–

No es posible tener una garantía cierta del pago del alquiler en todos los casos porque son muchos los escenarios posibles, los tipos de inmueble, los tipos de inquilino, de arrendador y de contrato.
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A pesar de que cada acuerdo tiene unas circunstancias concretas que lo hacen único, hay varias medidas que ayudan al propietario a reducir el riesgo de impago del alquiler de su inmueble, utilizando sentido común y algunos datos objetivos.

1. Estado del inmueble.–

En cuanto al propio inmueble, el propietario debe ofrecer una vivienda en buen estado de habitabilidad, con todos sus suministros disponibles, sin problemas de averías, fallos, roturas, humedades ni vicios ocultos.

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En cuanto a la vecindad y la zona, el propietario debe ofrecer un inmueble en el que su inquilino pueda vivir a gusto, en la zona elegida por él, con las características que definen la zona (especialmente tranquila, especialmente movida…) y libre de problemas ajenos a esa elección.

2. Elección del inquilino ideal.–

El propietario debe tener claro quién es el inquilino tipo o inquilino ideal para su vivienda.

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Por ejemplo, un piso en medio de una zona de ambiente nocturno no es la mejor opción para personas mayores o para familias con hijos pequeños, aunque sí puede ser perfecto para personas jóvenes o estudiantes.

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Un piso pequeño no es la mejor opción para familias que van a crecer, y un piso aislado no será una buena opción para personas que quieren prescindir de tener un vehículo para uso diario.

3. Precio moderado.–

Con los parámetros claros de zona, estado del inmueble e inquilino tipo, el propietario ya puede tener una idea bastante clara de cuál es el precio de alquiler adecuado para su inmueble y zona.

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La clave es pedir un precio ligeramente por debajo del mercado para ese mismo inmueble y zona para asegurar un inquilino consciente de su beneficio, que valore ese beneficio y no le interese perderlo.

4. Requerir documentación.–

Para disminuir el riesgo de impago, el propietario debe conocer la situación económica del inquilino; para ello debe solicitar:

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– Últimas nóminas de los miembros que trabajan en la unidad familiar;
– Empresas en las que trabajan dichos miembros;
– Informe del banco de estar al día con sus obligaciones;
– Aval bancario o personal (preferiblemente bancario);
– Referencias de su/s anterior/es arrendador/es y contrato/s de alquiler anterior/es.

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No es necesario pedir toda la documentación en todos los casos, pero por norma general cuantos más datos tenga el propietario, mejor.

5. Solvencia del inquilino.–

Es importante consultar ficheros de impagos. De forma rápida, cómoda y económica, el arrendador puede conocer si el inquilino ha sido previamente desahuciado, qué importe dejó pendiente de pago y cuál es su perfil de morosidad, entre otros datos.

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El propietario puede pedir al inquilino un certificado de fiabilidad, que acreditará su solvencia y la falta de impagos a la fecha de la expedición.

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Si el arrendamiento se da, es interesante solicitar una autorización expresa del inquilino para ser inscrito en ficheros de morosos en caso de impago.

6. Contrato legal por escrito.–

El propietario debe ofrecer siempre y sin excepción un contrato escrito y acorde a la ley, por mucho que quien entre en alquiler sea un familiar, un amigo, un conocido, y aunque el alquiler vaya a ser por un periodo corto de tiempo.

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El hecho de hacer un contrato por escrito da seguridad a todas las partes y es altamente recomendable para evitar futuros problemas, malentendidos y desacuerdos, incluso entre personas conocidas.

7. Fianza y garantías adicionales.–

La fianza es de obligada entrega, y actualmente equivalente a una mensualidad. Con ella el inquilino ofrece una garantía frente a posibles daños que genere en la vivienda. Esta mensualidad será depositada por el arrendador y posteriormente devuelta al inquilino; la fianza no sirve como pago de la última cuota del alquiler.

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Por otro lado el arrendador dispone del concepto de “garantía adicional”, que actualmente puede ser de un máximo de dos mensualidades. Con su cobro, la garantía frente a desperfectos es evidentemente mayor.

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El propietario debe valorar si conviene o no pedirla, según cada caso.

8. Suministros a nombre del inquilino.–

Para evitar que inquilinos morosos incrementen aún más la deuda a su arrendador, y para que respondan de sus propias deudas bajo su nombre, conviene acordar por escrito el cambio de la titularidad de los suministros básicos a nombre del inquilino.

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Al arrendador nadie le libra del pago de los recibos de agua que un inquilino deje pendientes, pero al menos estará libre de responsabilidad por impagos en los suministros de luz, gas, Internet, etc. y además evita verse él mismo incorporado a un fichero de morosos.

9. Seguro contra impago del alquiler.–

Numerosas compañías ofrecen al propietario un seguro contra impagos del alquiler siempre que el inquilino cumpla una serie de requisitos (como por ejemplo, que la renta a pagar sea de un máximo del 30% de las nóminas de los miembros de la unidad familiar, y que los mismos no figuren en ningún archivo de morosos).

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Es posible encontrar varios tipos de coberturas en función de la prima a pagar: cobertura desde seis hasta doce meses de cuota, coberturas con un periodo de carencia mayor o menor, y coberturas extra sobre el inmueble.

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Ojo con la letra pequeña de las coberturas por impago de alquiler.

En caso de impago.–

En caso de llegar a una situación indeseada de impago del alquiler, a menudo la recuperación de la vivienda puede extenderse unos meses y suponer una serie de gastos y preocupaciones importantes para el arrendador.

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Además del cese de los ingresos pasivos por el alquiler, el arrendador tendrá los perjuicios añadidos de no disponer de la vivienda, tener que seguir cubriendo los gastos relacionados con la vivienda, tener que ir a juicio, etc.

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Por este motivo el riesgo de impago del alquiler es una posibilidad que todo arrendador debe calibrar sobre cada uno de sus inmuebles en alquiler.