Proceso de compra de una vivienda

Pasos del Proceso
Conocer el presupuesto
Localización del inmueble
Comprobación de datos
Reserva
Firma del contrato de arras
Escritura pública
Registro de la Propiedad
Pago de impuestos (ITP o IVA)


Pasos del proceso de compra de una vivienda.–

El proceso de compraventa de una vivienda tiene una serie de pasos habituales para la parte compradora; en función del caso, puede faltar alguno de los pasos, como la reserva o arras.

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Como estimación general, conviene que la parte compradora tenga una previsión extra del 10 % del precio de la propiedad que va a adquirir; dicho fondo previsto servirá para hacer frente a los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad e impuestos relacionados.

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Puede consultar más detalles sobre los gastos que conlleva comprar un inmueble en la entrada Qué gastos debe asumir el comprador de una vivienda.

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Aunque cada caso tiene sus peculiaridades, esta es una de las secuencias más habituales:

  • Conocer el presupuesto;
  • Localización del inmueble;
  • Comprobación de los datos;
  • Reserva;
  • Firma del contrato de arras;
  • Escritura pública;
  • Registro de la Propiedad;
  • Pago de Impuestos.

Conocer el presupuesto.–

El primer paso para la parte compradora es conocer bien su presupuesto, para lo que debe tener en cuenta sus ahorros disponibles y sus ingresos mensuales. Con estos datos podrá hacer una estimación del valor máximo de la vivienda que puede adquirir.

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Es altamente recomendable consultar en varias entidades para tener una idea mucho más aproximada de cuáles son el presupuesto máximo y el recomendable, teniendo en cuenta que el banco habitualmente concede una hipoteca por un máximo del 80% del precio de tasación del inmueble para una primera vivienda y un porcentaje menor si es segunda vivienda –caso habitual para inversores–.

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En los casos de subrogación hipotecaria o de pago al contado, resulta igualmente necesario para el comprador analizar bien cuál es el presupuesto con el que cuenta.

Localización del inmueble.–

El siguiente paso para la parte compradora es encontrar su casa ideal, para lo que resulta necesario localizar un inmueble que cumpla con sus necesidades y expectativas, y que además esté en el tramo de precio que pueda o quiera dedicar a su vivienda.

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En este momento es de gran utilidad contar con un profesional inmobiliario que pueda mostrarle inmuebles de su interés una vez conozca exactamente el tipo de inmueble que está buscando, así como sus intereses, usos y costumbres, y estilo de vida.

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Un buen profesionalinmobiliario se encarga de hacer las comprobaciones por el futuro comprador, ahorrándole tiempo y dinero, disminuyendo las preocupaciones, asegurándose de evitar fallos y vicios ocultos en el inmueble, y asesorándole y acompañándose en todo momento hasta el final del proceso.

Comprobación de datos.–

Una vez realizadas las visitas a varios inmuebles y localizado aquel que corresponde con sus requisitos y expectativas, es el momento de verificar los datos: titularidad, cargas y características técnicas de la propiedad.

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Además de estos datos, es importante valorar el estado del inmueble, porque este es el momento de negociar una bajada de precio para suplir posibles defectos o deficiencias que sea necesario o recomendable subsanar.

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Su Consultor Inmobiliario será quien se encargue personalmente de comprobar que todo está en orden.

Reserva.–

Una vez conocidos todos los datos, cuando la parte compradora está decidida a seguir adelante puede realizar una reserva por una pequeña cantidad de dinero con el fin de paralizar su comercialización.

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Así, el inmueble no puede ser visitado en el plazo de tiempo acordado, y ambas partes pueden ultimar los detalles para seguir con el proceso.

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Para la reserva es suficiente con abonar una cantidad de 3.000 €, de los cuales normalmente se hace depositario el profesional inmobiliario; esta cantidad será posteriormente transferida al propietario registral (vendedor) y descontada del precio total del inmueble.

Firma del contrato de arras.–

Un paso más adelante tenemos la firma del contrato de arras, que es un contrato privado firmado por las partes compradora y vendedora. En el contrato de arras, entre otras cosas, se fija el precio de compraventa y el plazo de tiempo máximo para pasar a formalizar las escrituras.

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Es habitual entregar 10 % del valor del inmueble en el momento de firmar el contrato de arras, aunque las partes son libres de acordar otra cantidad.

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El tipo de arras más habitual en transacciones inmobiliarias son las penitenciales, ya que son las únicas que permiten que una de las partes pueda desistir del contrato. Este tipo de arras está regulado por el artículo 1.454 del Código Civil tal como sigue: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

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Así, en caso de incumplimiento de contrato por la parte compradora, la cantidad entregada no puede ser recuperada, ya que sirve de indemnización por daños y perjuicios al propietario.

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Si es la parte vendedora la que incumple el contrato, debe devolver la cantidad que fue entregada por el comprador en arras, y entregar otro tanto en concepto de indemnización.

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Existen otros tipos de arras (confirmatorias y penales), que no permiten desistimiento de las partes; puede consultar los detalles en la entrada Tipos de arras.

Escritura pública.–

El siguiente paso del proceso es dejar constancia del acto jurídico de la compraventa; este paso se lleva a cabo en una notaría, normalmente elegida por el comprador.

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Una vez reunidas las partes, el comprador entrega la cantidad restante al vendedor mediante un cheque bancario.

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Antes de proceder a firmar las partes, el notario debe leer las escrituras de forma íntegra. Una vez firmadas las escrituras, normalmente se procede a la entrega de llaves y el proceso de compraventa esta casi finalizado.

Registro de la Propiedad.–

La nueva escritura es presentada en el Registro de la Propiedad, después de lo cual constará oficialmente a nombre del nuevo propietario.

Pago de impuestos (ITP o IVA).–

El comprador paga uno (sólo uno) de estos dos impuestos (ITP o IVA) según la propiedad adquirida sea de obra nueva o no.

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Si la vivienda es de segunda mano —es decir, la compra es a un particular— la parte compradora paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

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Si el inmueble es nuevo —es decir, la compra se hace a un promotor o contratista— la parte compradora paga el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).