Documentación a Verificar Antes de Comprar una Vivienda

De particular a particular
Documentación
Puntos a verificar

Una vez hechas las comprobaciones


De particular a particular.–

Cuando el objetivo es comprar una vivienda, siendo esta habitualmente una de las compras más importantes que una persona hace en su vida, es importante dejar bien resueltas ciertas cuestiones para evitar sorpresas de última hora; para ello, entre otras cosas, estamos los profesionales inmobiliarios.

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Sin embargo, la entrada de hoy está dirigida a aquellos que quieren comprar una vivienda de segunda ocupación por su cuenta, tratando de particular a particular, debiendo prestar especial atención para evitar contratiempos.

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Recomendamos hacer todas las comprobaciones antes de adelantar ninguna cantidad por la vivienda ni comprometerse a nada.

Documentación — Puntos a verificar.–

Teniendo en cuenta que el trato es entre particulares, debe ser el mismo propietario quien facilite la mayoría de estos datos; el interesado en el inmueble debe verificar los datos y asegurarse de que todo es correcto.

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1. Nota Simple.–

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La Nota Simple permite al interesado conocer quiénes son los titulares registrales de la vivienda en cuestión.

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Para poder adquirir una vivienda, es imprescindible que todos los propietarios estén de acuerdo en vender, que estén de acuerdo en el precio y en el modo de venta, de forma que este punto debe estar claro —y por escrito— antes de que el interesado entregue ninguna cantidad.

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Este punto en principio sencillo puede complicarse cuando se trata por ejemplo de una herencia en la que hay varios propietarios y alguno de ellos no está de acuerdo en vender o no está de acuerdo con el precio de venta.

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La Nota Simple también permite al interesado conocer si la vivienda está libre de cargas o tiene una hipoteca, embargos o alguna situación especial.

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Puede conseguir este documento en el Registro de la Propiedad que corresponda a la vivienda, facilitando el número de registro de la misma y su número de identificación (DNI o NIE) como interesado.

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2. Administrador de Fincas.–

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A través del Administrador de Fincas de la Comunidad puede conocer si el propietario del inmueble está al día o no con los pagos de las cuotas de Comunidad y posibles derramas y, si se debe alguna cantidad, de qué cantidad se trata.

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El Administrador de Fincas puede facilitarle por e-mail un certificado de cómo el propietario está al corriente o no de los pagos; en la Notaría debe aportar el documento original para que sea adjuntado a las escrituras.

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Puestos en contacto con el Administrador, conviene también averiguar si en los próximos meses o años se prevé una reforma importante en tejado, fachada, instalación de ascensor u otro tipo (piscinas, garajes), cuál es fecha de la última ITE (Inspección Técnica de Edificio), qué plazos hay para la subsanación de deficiencias, si estas han sido presupuestadas, etc.

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Una vez hecho este contacto, no está de más solicitar una copia de los Estatutos de la Comunidad, por si hay algún punto que pueda comprometer alguno de sus proyectos planeados sobre la vivienda una vez sea el propietario de la misma.

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3. Ayuntamiento.–

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Con el número de registro de la propiedad, en el Ayuntamiento al que corresponda la vivienda el comprador puede obtener información sobre si el propietario está al corriente de los pagos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

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Este punto puede agilizarse si el mismo propietario facilita al comprador el justificante de pago del último año.

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4. Certificado de Eficiencia Energética.–

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El interesado debe solicitar al propietario el CEE (Certificado de Eficiencia Energética), ya que será necesario aportarlo en el momento de la firma ante Notario. De hecho, este documento es obligatorio incluso para anunciar un inmueble en venta o en alquiler. De no hacerlo, hay sanciones para quien incumple la normativa vigente.

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Puede consultar más información sobre este documento en la entrada Certificado de Eficiencia Energética.

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5. Pago de suministros.–

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El interesado debe pedir al propietario conocer si el inmueble está al corriente de pago en los suministros básicos como luz, agua y gas.

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Todo es más fácil si el propietario muestra los últimos recibos de suministros.

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6. Contrato de Arras.–

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En el Proceso de compra es habitual firmar un contrato privado entre las partes de forma previa a la formalización de escrituras en Notaría; el interesado en el inmueble debe asegurarse de que este contrato está firmado por todos los propietarios que figuran en la Nota Simple.

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En este Contrato de Arras deben mencionarse, entre otros:

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– Nombre e identificación (DNI o NIE) de las partes y/o de sus representantes;

– Precio total de la vivienda;

– Cantidad de dinero entregada en arras;

– Forma de pago;

– Fecha de pago;

– Fecha del contrato;

– Tipo de arras;

– Reparto de los gastos.

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Antes de firmar arras, tanto el interesado como el propietario deben asegurarse de conocer bien el tipo de arras que están firmando y las consecuencias que puede tener para cada uno de ellos firmar un tipo de arras y no otro.

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Puede consultar más información sobre los tres tipos de arras utilizadas en inmobiliaria: Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias, penales.

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En el contrato también se mencionará el reparto de los gastos o si el mismo será “según ley”, en cuyo caso el vendedor se hace cargo de:

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– Gastos del original (matriz) de las escrituras;
– Gastos de cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas;
– Pago de la Plusvalía;
– Pago del IBI del año de la venta hasta la fecha de la misma.

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Mientras que el comprador se hace cargo de:

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– Gastos de la copia de las escrituras;
– Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad;
– Pago del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales);
– Pago del IBI del año de la compra desde la fecha de la misma.

Una vez hechas las comprobaciones.–

Una vez aclarados estos seis puntos —y las dudas que el interesado pueda tener sobre cualquiera de ellos— puede dar más tranquilo el siguiente paso para adquirir su inmueble.

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Poco después, si todo se ha hecho bien, ambas partes habrán resuelto la transacción de compraventa sin mayores complicaciones.