Documentación a verificar antes de comprar una vivienda

Entre particulares
Documentación: p
untos a verificar

Una vez terminadas las comprobaciones


Entre particulares.–

Cuando el objetivo es comprar una vivienda, siendo esta habitualmente una de las compras más importantes que una persona hace en su vida, es importante dejar bien resueltas ciertas cuestiones para evitar sorpresas de última hora.

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La entrada de hoy está dirigida a aquellos que quieren comprar una vivienda de segunda ocupación por su cuenta, tratando entre particulares, debiendo prestar especial atención para evitar contratiempos.

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Recomendamos hacer todas las comprobaciones antes de adelantar ninguna señal o cantidad por la vivienda, e incluso antes de comprometerse a nada.

Documentación: puntos a verificar.–

Siendo el trato entre particulares, debería ser el propietario del inmueble quien facilite la mayoría de estos datos. El interesado en comprar el inmueble debe verificar la documentación aportada, asegurarse de que es correcta y pedir consejo en las cuestiones que no le queden claras.

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1. Nota Simple.–

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La Nota Simple permite al interesado conocer quiénes son los titulares registrales de la vivienda en cuestión. Este dato es importante, ya que para poder adquirir una vivienda es imprescindible que todos los propietarios estén de acuerdo en vender, que estén de acuerdo en el precio y que estén de acuerdo en los plazos y en el modo de venta.

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Todo esto debe constar claramente —y por escrito— antes de que el interesado entregue ninguna cantidad.

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Este punto puede complicarse cuando se trata por ejemplo de una herencia en la que hay varios propietarios y alguno de ellos no está de acuerdo en vender o no está de acuerdo en el precio de venta o en los plazos para los pagos.

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La Nota Simple también permite al interesado conocer si la vivienda está libre de cargas o tiene una hipoteca, embargos o alguna situación especial.

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Puede conseguir este documento en el Registro de la Propiedad que corresponda a la vivienda, facilitando el número de registro de la misma y su número de identificación (DNI o NIE) como interesado.

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2. Administrador de Fincas.–

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A través del Administrador de Fincas de la Comunidad puede conocer si el propietario del inmueble está al corriente de pago de los pagos de las cuotas de Comunidad y posibles derramas o, si se debe alguna cantidad, de qué cantidad se trata.

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El Administrador de Fincas puede facilitarle por e-mail un certificado de cómo el propietario está al corriente o no de los pagos; en la Notaría debe aportar el documento original para que sea adjuntado a las escrituras.

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Puestos en contacto con el Administrador, conviene también averiguar si en los próximos meses o años se prevé una reforma importante en el edificio, instalación de ascensor o de otro tipo (piscinas, garajes), cuál es fecha de la última ITE (Inspección Técnica de Edificio), qué plazos hay para la subsanación de deficiencias, si estas han sido presupuestadas y/o aprobadas, etc.

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Una vez hecho este contacto, no está de más solicitar una copia de los Estatutos de la Comunidad, por si hay algún punto que pueda comprometer alguno de sus proyectos planeados sobre la vivienda una vez sea el propietario de la misma.

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3. Ayuntamiento.–

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Con el número de Registro de la Propiedad, en el Ayuntamiento al que corresponda la vivienda el comprador puede obtener información sobre si el propietario está al corriente de los pagos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

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Este punto puede agilizarse si el mismo propietario facilita al comprador el justificante de pago del último año.

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4. Certificado y etiqueta de eficiencia energética.–

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Una vez realizado el certificado de eficiencia energética de manos de un profesional competente (arquitecto o técnico autorizado), el mismo profesional lo inscribirá en industria y el organismo competente (EVE en País vasco) emitirá la etiqueta.

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La etiqueta de eficiencia energética será necesaria en el momento de la firma de las escrituras de compraventa ante Notario.

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Este documento es obligatorio incluso para anunciar un inmueble en venta o en alquiler. De no hacerlo, puede haber sanciones para quien incumple la normativa vigente.

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Puede consultar más información sobre este documento en la entrada Certificado de Eficiencia Energética.

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5. Pago de suministros.–

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El interesado debe conocer si el inmueble está al corriente de pago en los suministros básicos tales como luz, agua y gas.

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Todo es más fácil si el propietario muestra los últimos recibos de suministros.

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6. Contrato de Arras.–

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En el Proceso de compra es habitual firmar un contrato privado entre las partes de forma previa a la formalización de escrituras en Notaría, lo que es conocido como Contrato de arras.

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El interesado en el inmueble debe asegurarse de que este contrato está firmado por absolutamente todos los propietarios que figuran en la Nota Simple (para ello, entre otras cosas, sirve este documento).

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Hay ciertos puntos que deben constar claramente en el Contrato de Arras para que este sea válido y evitemos errores de forma o de fondo:

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– Nombre e identificación (DNI o NIE) de las partes y/o de sus representantes;

– Identificación de la propiedad;

– Precio total de la propiedad;

– Tipo de arras;

– Cantidad de dinero entregada en arras;

– Forma de pago;

– Fecha de pago;

– Fecha de firma del contrato;

– Reparto de los gastos.

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Antes de firmar arras, tanto el interesado como el propietario deben asegurarse de conocer bien el tipo de arras que están firmando y las consecuencias que puede tener para cada uno de ellos firmar un tipo de arras y no otro.

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Puede consultar más información sobre los tres tipos de arras utilizadas en inmobiliaria: Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias, penales.

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En el contrato también se mencionará el reparto de los gastos o si el mismo será “según ley”, en cuyo caso el vendedor se hace cargo de:

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– Gastos del original (matriz) de las escrituras;
– Gastos de cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas;
– Pago de la Plusvalía;
– Pago del IBI del año de la venta hasta la fecha de la firma de las escrituras.

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Mientras que el comprador se hace cargo de:

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– Gastos de la copia de las escrituras;
– Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad;
– Pago del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales);
– Pago del IBI del año de la compra desde la fecha de la misma.

Una vez terminadas las comprobaciones.–

Una vez claros estos seis puntos —y las dudas que el interesado pueda tener sobre cualquiera de ellos— puede dar más tranquilo el siguiente paso para adquirir su inmueble.

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Poco después, si todo se ha hecho bien, ambas partes habrán resuelto la transacción de compraventa sin mayores complicaciones.