Claves del Alquiler con Opción a Compra

Qué es un alquiler con opción a compra
Qué es una opción de compra
Cuestión de forma
Regulación y margen de actuación
Otorgamiento ante notario
Registro de la Propiedad
Otros datos importantes


Claves del alquiler con opción a compra

Qué es un alquiler con opción a compra.–

El alquiler con opción a compra es una modalidad de compra cada vez más extendida por numerosas razones para ambas partes: compradora y vendedora.

.

Este tipo de acuerdo permite al inquilino (interesado en adquirir una vivienda) vivir en ella mediante un contrato de alquiler con opción a compra, decidir —dentro de un plazo convenido— si va a ejercer o no la opción de compra del inmueble por el precio pactado en el contrato, y cuándo —dentro de dicho plazo convenido— va a ejercer su derecho.

.

De este modo el inquilino puede ir ahorrando, y además la cantidad aportada —o parte de ella— durante el tiempo pactado podrá descontarse del precio final de la vivienda según lo convenido entre las partes.

Qué es una opción de compra.–

La opción de compra es la facultad que concede un propietario a su inquilino para decidir si compra o no la vivienda alquilada durante un plazo de tiempo acordado entre las partes.

.

Esta opción de compra obliga al propietario a no vender ni ofrecer el inmueble a nadie más durante el tiempo especificado en el contrato de opción de compra.

.

Legalmente hay completa libertad para acordar el precio de la prima: el propietario puede conceder la opción de forma gratuita —algo poco habitual ya que no ofrece seguridad ni garantías de compra al propietario— o mediante el pago de una prima, que es lo más común en este tipo de contrato.

.

Lo habitual es que el inquilino entregue entre un 5 % y un 20 % del precio final del inmueble por tener la opción, pero insistimos en que cada situación es única y las partes tienen libertad de acordar lo que consideren oportuno, tanto en el precio de la prima, como en el precio del alquiler, como la parte del alquiler que se descontará del precio final, en cómo se hará el reparto de gastos, el tiempo dentro del que se tendrá derecho a ejercer la opción, el precio de venta del inmueble, etc.

Cuestión de forma.–

El contrato de alquiler con opción a compra consta técnicamente de dos subcontratos:

.

1. Contrato de arrendamiento del inmueble (sujeto a la LAU); y

2. Opción de compra sobre el inmueble (sujeto al Código Civil).
.
La primera parte afecta al arrendamiento y se redacta completamente al uso y de acuerdo a la LAU.

.
Por otro lado, dado que la opción de compra no está regulada por la LAU, se regirá por lo que convengan las partes, y por este motivo hay que tener especial cuidado en hacer un contrato que incluya los detalles de manera que no queden cabos sueltos; es altamente recomendable contratar un profesional que pueda elaborar los documentos y revisarlos antes de proceder a la firma, conociendo los pormenores de la operación.

.

En el contrato de opción de compra se incluirá toda la información relacionada con la misma, añadiendo cláusulas que dejen claro, por ejemplo, si las rentas pagadas durante el periodo de alquiler serán restadas de forma total o parcial del importe de venta, o si no serán restadas, quién se hará cargo de determinados gastos durante el periodo de alquiler, ya que si no se indica nada se hará conforme a ley.

.

En el documento de opción a compra debe hacerse constar el plazo para ejercer la opción; este plazo normalmente suele fijarse en 4-5 años, sin perjuicio de que el inquilino pueda ejercer su derecho a compra antes de que termine el plazo.

.

En el contrato de opción de compra también deben constar el precio de la opción (entre el 5 % y el 20 % del precio de venta) y el precio de venta del inmueble.

Regulación y margen de actuación.–

Para el arrendamiento con opción a compra no existe un modelo estándar, por lo que hay que redactar un doble contrato específico para cada caso. En todos los casos este doble contrato debe sujetarse por un lado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por otro al Código Civil.

.

Aclarado esto, hay margen de actuación para que las partes puedan acordar lo que más les convenga (precio del inmueble, precio de la opción, plazo para ejercer la opción, porcentajes a descontar del precio final, condicionantes, etc.)

.

Por ejemplo, se puede acordar si se entregará o no una prima por la opción, de qué cantidad será la prima, si el precio de la vivienda estará sujeto al IPC o será una cantidad fija previamente acordada, si parte, todo o nada de la cuota será restado del precio final del inmueble, etc.

Otorgamiento ante notario.–

– El contrato puede realizarse o no ante Notario; no es obligatorio, aunque es muy conveniente.

.

– Personalmente recomendamos otorgar el contrato siempre ante notario, con posterior registro en el Registro de la Propiedad, para lo cual es necesario que el contrato cumpla de forma previa una serie de características.

.

El hecho de elevar el contrato a público supone un coste extra para el inquilino, pero el coste es pequeño a cambio de asegurarse de que el derecho de compra sea público y visible para cualquiera mediante una Nota Simple.

Registro de la Propiedad.–

– Para poder inscribir el contrato en el Registro, es necesario otorgarlo ante notario, y además debe cumplir ciertas características ya mencionadas:

.

1. Que la inscripción sea de común acuerdo;

.

2. Que se especifique el objeto del contrato;

.

3. Que se indique el precio de la prima;

.

4. Que se indique el precio final de compra (determinado o determinable);

.

5. Que se indique el plazo para llevar a término la compra.

.

– El fallecimiento del arrendador puede dar lugar a problemas en el ejercicio de la opción, en el caso de que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

Otros datos importantes.–

– Debe reflejarse la existencia o no de cargas, y si la venta se realizará con ellas o no.

.

– Una vez aceptada la opción de compra, el propietario del inmueble no puede anularla de forma unilateral.

.

– La opción de compra caducará necesariamente en caso de prórroga del arrendamiento; con la renovación, se renovaría un contrato diferente. Insistimos una vez más —y las que hagan falta—en que el alquiler con opción a compra debe hacerse de la mano de profesionales que garanticen la seguridad de la operación para ambas partes.

.

– La opción de compra no podrá ser transmitida a un tercero sin autorización del dueño, salvo que este carezca de interés legítimo para poder evitar la transmisión.