Calcular la rentabilidad de un alquiler de vivienda habitual

El alquiler de vivienda habitual como inversión
Rentabilidad bruta versus rentabilidad neta
Calculando la rentabilidad bruta
Calculando la rentabilidad neta
La importancia de una buena planificación
Conclusiones


El alquiler de vivienda habitual como inversión.–

Anteriormente hemos hablado de las Principales Formas de Invertir en el Sector Inmobiliario, mencionando en primer lugar la generación de ingresos pasivos mediante el alquiler, y destacando el alquiler de vivienda habitual por ser uno de los medios más interesantes y seguros para inversores particulares.

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Cualquier inversor responsable se ocupa antes de nada de estimar la rentabilidad del inmueble que quiere o va a poner en alquiler como vivienda habitual.

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Con un Plan de Inversión bien planteado, el inmueble no debería únicamente autofinanciarse sino también aportar ingresos pasivos mensuales sin que la gestión del alquiler deba ser en principio complicada.

Rentabilidad bruta versus rentabilidad neta.–

Podemos calcular dos tipos de rentabilidad: la bruta y la neta. Cada una tiene sus utilidades.

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Como inversores nos interesa especialmente calcular la rentabilidad neta del alquiler de un inmueble, ya que nos da un dato más completo del rendimiento real de un inmueble para el alquiler, y del PER (los años que tardamos en recuperar la inversión) teniendo en cuenta todos los gastos que va a suponer tener el inmueble listo para el alquiler.

Calculando la rentabilidad bruta.–

La obtenemos diviendo los ingresos brutos por el coste del inmueble.

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Datos necesarios para calcularla:

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1. Coste del inmueble;

2. Ingresos por alquiler.

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Ejemplo de rentabilidad bruta:

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1. Coste del inmueble: 90.000 €

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2. Ingresos por alquiler: 6.000 €

[500 € mensuales x 12 meses = 6.000 € anuales]

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Rentabilidad Bruta:

(6.000 € / 90.000 €) x 100 = 6.66 %

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La rentabilidad bruta para este inmueble es un 6.66 %, lo que supone un PER 15; es decir, tardaremos 15 años en recuperar el coste del inmueble.

Calculando la rentabilidad neta.–

La obtenemos dividiendo los ingresos por alquiler entre los gastos totales del inmueble.

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Datos necesarios para calcularla:

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1. Coste del inmueble;

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2. Gastos fijos:

[notaría, gestoría, impuestos, inmobiliaria]

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3. Gastos periódicos:

[comunidad de propietarios, seguro, IBI, gestión de alquiler]

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4. Gastos de puesta en marcha:

[coste de la reforma o renovación, alta de suministros, puesta a punto para el alquiler, mobiliario, seguro de electrodomésticos, etc.]

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5. Imprevistos:

[derramas de comunidad, reparaciones imprevistas del inmueble, etc.]

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6. Ingresos por alquiler.

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Ejemplo de rentabilidad neta:

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1. Coste del inmueble: 90.000 €

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2. Gastos fijos: 9.200 €

[notaría, gestoría, impuestos, inmobiliaria]

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3. Gastos periódicos: 730 €

[480 € comunidad + 160 € seguro + 90 IBI = 730 € total]

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4. Gastos puesta en marcha: 12.110 €

[6.400€ reforma + 1.600 € electrodomésticos + 210 € alta suministros + 3.800 € mobiliario + 100 seguro de electrodomésticos = 12.110 € total]

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5. Imprevistos: 330 €

[330 € derrama prevista comunidad = 330 € total]

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6. Ingresos por alquiler:

[500 € mensuales x 12 meses = 6.000 € anuales]

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Rentabilidad Neta:

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La suma de todos los gastos (1, 2, 3, 4 y 5) es 112.370 €.

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Los ingresos por alquiler (6) son 6.000 € anuales.

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Rentabilidad Neta:

(6.000 € / 112.370 €) x 100 = 5.33 %

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La rentabilidad neta para este inmueble es de 5.33 %; esta rentabilidad supone un PER 18.76; es decir, tardaremos 18.76 años en recuperar la inversión total.

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Restando el total que supone el mantenimiento del inmueble, podemos calcular cuáles son los ingresos netos que obtenemos por su arrendamiento.

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Podemos completar el dato restando la cantidad que tributamos en Hacienda (IRPF) por tener nuestro inmueble en alquiler.

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Hablaremos de la tributación en otra entrada.

La importancia de una buena planificación.–

Son numerosas las variables que afectan a la rentabilidad de un inmueble para el alquiler, y todas ellas deberían estar contempladas en una buena planificación.

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Muchas de estas variables son cuantificables, como por ejemplo:

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– Ubicación del inmueble;
– Precio de adquisición;

– Precio dela reforma o el acondicionamiento necesarios para su puesta en alquiler;

– Gastos fijos del inmueble (notaría, gestoría, impuestos, inmobiliaria);

– Gastos periódicos del inmueble (comunidad, seguro, IBI);

– Gastos de puesta en marcha (pintura, electrodomésticos, mobiliario, alta de suministros, seguro de electrodomésticos, etc.)

– Gastos imprevistos (derramas, gastos inesperados, roturas y reparaciones no cubiertas por la aseguradora, etc.)

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Otras variables no son cuestión de cantidad sino de experiencia, calidad, estimación, percepción o previsión, como por ejemplo:

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– Estudio del riesgo

– Demanda actual y futura de alquiler del tipo de inmueble

– Solvencia del inquilino demandante del tipo de inmueble

– Riesgo de impago

– Tiempo sin inquilino.

Conclusiones.–

Una estrategia bien planificada cuenta con datos numéricos y también con otros basados en la experiencia, que tienen en cuenta las variables que afectan de forma directa a las rentabilidades bruta y neta del inmueble para su puesta en alquiler.

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El objetivo de una buena planificación permite, entre otras:

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– Descartar inmuebles no interesantes para el alquiler (por precio, por demanda, por reforma necesaria, por tipo de inquilino, etc.)

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– Identificar de forma clara el inmueble más interesante para cada momento;

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– Planificar y presupuestar las acciones necesarias para la puesta en marcha (gastos de reforma o renovación, mobiliario, etc.)